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Teilverkauf von Immobilien Lohnt sich das?

Immobillienmakler miit Schlüssel und Haus
© Alexander Raths / Shutterstock
Für viele Menschen wird im Alter das Geld knapp, selbst wenn sie in ihrer eigenen Wohnung leben. Die Lösung: die Immobilie verkaufen und trotzdem drin wohnen bleiben. Es gibt immer mehr Anbieter dafür. Aber rechnet sich das?
Birgit Wetjen

"Altenheim, ich? Du lieber Himmel!" Im Alter ihr Reihenhaus in Dachau nahe München zu verlassen, war für Ulrike Ahorner, 67, so gar keine Option. Aber als ihr Nachbar die Treppe in den ersten Stock nicht mehr hochkam, nahmen sie und ihr Mann Armin, 62, das als Warnung. Sie verkauften ihr Haus - und kauften einen Steinwurf entfernt eine Neubauwohnung. 80 Quadratmeter, eben­erdig, Garage, Garten: für das Ehepaar ein perfekter Tausch.

Einmal in Rente, droht das Geld zum Leben knapp zu werden; vor allem wenn der Partner stirbt

Allerdings reichte der Verkaufserlös gerade so aus, um die neue Immobilie schuldenfrei zu finanzieren, für Umbauten und neue Einrichtung musste noch ein Kredit bedient werden. Die Lösung: Die Ahorners haben 35 Prozent ihrer Wohnung einfach wieder verkauft. "Wir bleiben Eigentümer, konnten Kredite ablösen, Möbel und ein neues Auto kaufen – und haben zudem noch ein hübsches Geldpolster auf dem Konto", sagt die Rentnerin.

So wie dem Ehepaar aus Dachau geht es vielen älteren Menschen. Fast jede*r Zweite im Alter 65plus besitzt laut Statistischem Bundesamt eine Immobilie. Große Sprünge können viele dennoch nicht machen, wenn sie in ihren vier Wänden wohnen bleiben wollen. "Einmal in Rente, droht das Geld zum Leben knapp zu werden; vor allem wenn der Partner stirbt", sagt Merten Larisch, Teamleiter Altersvorsorge und Geldanlageberatung bei der Verbraucherzentrale München. Für Reisen oder Restaurantbesuche, Hobbys oder den altersgerechten Umbau der Wohnung ist oft nichts mehr übrig. "Dann wird nach Mitteln und Wegen gesucht, um irgendwie an Geld zu gelangen."

Und weil das vielen so geht, hat sich ein ganz neuer Markt aufgetan. Unternehmen und Makler buhlen mit unterschiedlichen Konzepten um Senioren, die ihre Immobilie zu Geld machen, aber noch nicht ausziehen wollen. "Die Zahl der Anbieter steigt rasant – ein regelrechter Boom", sagt Thomas Mai, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Bremen. "Betongold ist im derzeitigen Zinstief gefragt, und Investoren versuchen, über die Senioren günstig an Immobilien zu kommen." Selbst auf Teneriffa hat er Anzeigen dafür gesehen.

Im Wesentlichen gibt es drei Modelle, die auch kombiniert werden können:

1. Immobilienverrentung

Die Idee ist einfach: Wer 70 oder älter ist und seine Immobilie verkauft, sichert sich ein lebenslanges Wohnrecht und bekommt eine monatliche Rente ausbezahlt. Ein Anbieter ist zum Beispiel die Deutsche Leibrenten AG, die 2015 gegründet wurde und mittlerweile 700 Immobilien im Bestand hat. Vom Verkehrswert der Immobilie wird zunächst der Wert des Wohnrechts abgezogen, plus zehn Prozent Aufschlag für Instandhaltung, die die Leibrenten AG übernimmt. Der Rest fließt in eine lebenslange Rente. Die ist umso höher, je älter die Verkäuferin oder der Verkäufer ist.

Beispielrechnung

  • Wert der Immobilie: 300000 Euro
  • Alter der Besitzerin: 75 Jahre
  • Vergleichsmiete/Wert des Wohnrechts: 1000 Euro im Monat
  • Instandhaltungskosten (pauschal): 100 Euro im Monat
  • Rente pro Monat: 858 Euro

Anbieter (Auswahl): Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG, Stiftung Liebenau, HausplusRente GmbH, Deutsche Immobilien-Renten AG (Meine Wohnrente)

2. Haus gegen Nießbrauch

Immobilienbesitzer können sich den Verkaufserlös auch auf einen Schlag auszahlen lassen und sich ein Nießbrauchrecht sichern, das im Grundbuch eingetragen werden muss. Nießbrauch geht über das Wohnrecht hinaus, es garantiert die lebenslange wirtschaftliche Nutzung der Immobilie. Die Alteigentümerin kann also auch ausziehen, die Immobilie vermieten und mit dem Geld beispielsweise ihre Pflege finanzieren. Alternativ ist es möglich, eine Ausgleichszahlung für den Fall des Auszugs zu vereinbaren.

Anbieter: alle oben und unten genannten.

3. Teilverkauf

Das ist ein relativ neues Konzept: Anbieter wie Wertfaktor übernehmen maximal 50 Prozent der Immobilie und treten quasi als stille Teilhaber auf. "Beim Teilverkauf bekommt der Immobilien­besitzer nur so viel Geld, wie er braucht, und bleibt weiterhin Eigentümer seiner Immobilie", sagt Christoph Neuhaus, Gründer und Geschäftsführer des Hamburger Unternehmens. Alteigen­tümer*innen profitieren also, wenn der Wert der Immobilie steigt. Im Gegenzug wird ein sogenanntes Nutzungsentgelt fällig – das liegt etwa zwischen 2,9 und knapp vier Prozent der ausgezahlten Summe pro Jahr.

Beispielrechnung 1:

  • Wert der Immobilie: 500000 Euro
  • Teilverkauf 25 %: 125000 Euro
  • Nutzungsentgelt (aktuell jährlich 2,9 % der ausgezahlten Summe, wird jedes Jahr angepasst): 302 Euro im Monat

Anbieter (Auswahl): Wertfaktor Immobilien GmbH, Engel & Völkers (Liquid-Home), Heimkapital GmbH, Deutsche Teilkauf GmbH

"Wirtschaftlich sind die Modelle für Immobilienbesitzer in der Regel nicht", sagt Thomas Mai. "Dennoch kann die ein oder andere Lösung zur aktuellen Lebenssituation passen." Wer keine Erben hat, dem sind finanzielle Sicherheit und Service vielleicht wichtiger als die Wertsteigerung des Hauses oder der Erhalt des Vermögens. Anbieter der Immobilienrente wie die Leibrenten AG übernehmen Instandhaltung und Sanierung, Servicepartner checken zweimal im Jahr den Zustand der Immobilie, für Reparaturen gibt es einen 24-Stunden-Service. "Viele Alteigentümer sind froh, wenn sie sich um Instandhaltung und Reparaturen nicht mehr selbst kümmern müssen", sagt Friedrich Thiele, Vorstandsvorsitzender der Deutschen Leibrenten AG.

Der Service hat seinen Preis, doch die Kosten sind meist nicht auf den ersten Blick erkennbar. "Die Anbieter verstecken ihre Margen in verschiedenen Variablen", erklärt Verbraucherschützer Mai. Welche Lebenserwartung wird zugrunde gelegt, wie hoch wird der Verkehrswert angesetzt, mit welcher Steigerung des Immobilienwertes bis zum Lebensende wird kalkuliert? "Auch die Ermittlung des Wohn- oder Nießbrauchrechts, ihr Steigerungs- bzw. der Abzinsungssatz für Wohn- bzw. Nießbrauchswert können zu erheblichen Unterschieden bei den verschiedenen Angeboten führen."

Es gibt womöglich günstigere Lösungen

Eine Immobilienverrentung ist eine Wette auf die Zeit, ähnlich wie bei privaten Rentenversicherungen: Nur bei einem langen Leben rechnet sie sich. Nach Berech­nungen von "Finanztest" müsste eine 75-jährige Frau knapp 88 Jahre alt werden, damit sich die Verrentung ihres 300000-Euro-Hauses amortisiert. Wer früher stirbt, kann nichts vererben – es sei denn, dass Mindestlaufzeiten vereinbart worden sind.

Auch der Teilverkauf hat Haken und Ösen: Alteigentümer*innen zahlen mit der Nutzungsgebühr quasi eine Miete, müssen aber weiter alle Pflichten eines Eigentümers tragen. Geht das Dach oder die Heizung kaputt, tragen sie die Kosten allein, auch wenn ihnen nur noch die halbe Immobilie gehört.

Zur Falle kann auch das Nutzungsentgelt (derzeit 2,9 Prozent) werden. Es steigt und fällt mit dem Marktzins. Der liegt zurzeit nahe Null. Doch bei einem Zinsanstieg – und der ist über lange Zeiträume von 20, 30 Jahren wahrscheinlich – kann sich die monatliche Belastung schnell verdoppeln. Wer sich vor der Zinsfalle schützen möchte, kann die Gebühr (bei Wertfaktor) für maximal 15 Jahre fixieren – auf dann 3,9 Prozent pro Jahr. Für den Anschlussvertrag droht danach erneut ein Zinsrisiko. Ein weiterer Kostentreiber: Beim Verkauf der Immobilie kassieren die stillen Teilhaber je nach Anbieter noch einmal zwischen 5,5 und 6,5 Prozent Durchführungsentgelt – des gesamten Verkaufserlöses (siehe Beispielrechnung 2).

Es gibt also womöglich günstigere Lösungen. Wer Geld für einen altersgerechten Umbau oder die Pflege benötigt, könnte einen Kredit zu marktüblichen Konditionen aufnehmen. Die Allianz etwa bietet seit Kurzem "Best­Ager-Finan­zierungen". Die Darlehen können mit oder ohne Tilgung vereinbart werden.

Alternativ raten Verbraucherschützer zum Verkauf der Immobile an privat – gegen Zusicherung eines lebenslangen Mietrechts. Dafür müssen die Käufer vertraglich auf ihr Recht verzichten, den Mietvertrag wegen Eigenbedarf zu kündigen. Wer einen Teil des Erlöses gut anlegt, kann am Aktienmarkt zudem noch attraktive Renditen erzielen.

Ulrike Ahorner und ihr Mann haben sich für einen Teilverkauf an Wertfaktor entschieden. "Ich habe 50 Jahre lang geschuftet und will mir jetzt etwas gönnen", sagt die 67-Jährige. Schöne Möbel, Reisen, den Enkel beschenken – und einen Teil des Vermögens für ihn erhalten: "Das Geld auf dem Konto gibt mir Freiheit."

Beispielrechnung 2

  • Wert der Immobilie: 500000 Euro
  • Teilverkauf 25 %: Auszahlung 125000 Euro
  • Nutzungsentgelt fixiert für 15 Jahre: 3,9 % = insgesamt 73125 Euro
  • Verkauf nach 15 Jahren (Annahme: Wertsteigerung auf 600000 Euro)
  • Gesamtkosten für Alteigentümer: 73125 Euro Nutzungsentgelt + 150000 Euro (25 % Anteil für Wertfaktor bei Verkauf) + 39000 Durchführungsentgelt
  • 267000 Euro (für 125.000 Euro, die ursprünglich ausbezahlt worden sind) + evtl. Kosten Instandhaltung

Checkliste: So sollte man vorgehen

Ob man sich für eine Immobilienverrentung, Verkauf mit Nutzungsrechten (Nießbrauch) oder einen (Teil-)Verkauf entscheident: Bitte nichts überstürzen. Merten Larisch, Teamleiter Altersvorsorge- und Geldanlageberatung der Verbraucherzentrale Bayern, rät: Bevor man eine Immobilie verrentet oder verkauft, sollte man sich folgende Fragen stellen.

Welche Ziele gibt es?

Willst du Eigentümerin einer Immobilie bleiben oder nur in ihr wohnen bleiben? Wird einmalig Kapital benötigt oder eine regelmäßige Aufstockung Ihrer Rente?

Gibt es eine günstigere "familiäre" Lösung?

Die Anbieter preisen hohe Margen für ihr Geschäft ein. Geschenkt gibt es nichts!

Was ist die Immobilie wirklich wert?

Vertraue nicht blind den "unabhängigen" Immobilien-Bewertungen der Anbieter. Am besten ein Gutachten in Auftrag geben.

Welche Konditionen sind am besten?

Am besten Angebote von verschiedenen Anbietern einholen und vergleichen. Beratung gibt’s bei unabhängigen Experten – zum Beispiel der Verbraucherzentralen. Lasse die Verträge auch von spezialisierten Fachanwälten prüfen!

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