Finanzierung einer Immobilie: Kann ich mir das leisten?

Sie überlegen, sich eine Immobilie zu kaufen: Vorher muss erstmal klar sein, welche Kaufsumme Sie finanzieren können. Wir zeigen an einem einfachen Beispiel, wie Sie das berechnen.

Traumvilla oder Mini-Apartment? Bevor man sich in eine Wohnung verliebt und das Ganze an der Finanzierung scheitert, sollte man erstmal zur Bank gehen und sich umfassend beraten lassen. Einen groben Richtwert für den finanzierbaren Kaufpreis kann man selbst mit einer einfachen Formel berechnen.

Grundsätzlich gilt:

Mindestens 20 Prozent der Immobilie sollten durch Eigenkapital finanziert werden. Das wird allerdings von Bank zu Bank recht unterschiedlich gehandhabt; nicht unbedeutend ist auch das Vertrauensverhältnis, das zwischen Kunde und Bankberater besteht.

Als erstes sollte man sich also überlegen, wie viel Geld man auf der hohen Kante hat, zum Beispiel durch Ersparnisse oder eine Erbschaft. Bestehende Bausparverträge oder eine Lebensversicherung, die innerhalb des Finanzierungszeitraums fällig wird, können in das Finanzierungsmodell einfließen. Das wird individuell mit dem Bankberater durchkalkuliert.

Als nächstes wird die mögliche monatliche Rate ermittelt. Das heißt, man zieht die Ausgaben von den Einnahmen ab, was übrig bleibt, kann zur Kreditfinanzierung verwendet werden. Dabei sollte eine kleine Sicherheitsreserve berücksichtigt werden. Die Nettokaltmiete wird dabei von den Ausgaben abgezogen, also zur möglichen Belastung addiert, weil dieser Posten beim Bewohnen einer eigenen Immobilie wegfällt. Wer nicht weiß, wie hoch die Nebenkosten der Mietwohnung sind, hält sich an folgende Faustregel: Pro Quadratmeter Wohnfläche werden zwei Euro angesetzt. Bei einer 60-qm-Wohnung zieht man also 120 Euro von der Miete (ohne Heizung und Strom) ab, um die Nettokaltmiete zu erhalten.

Die Formel

Mit einer einfachen Formel kann man dann einen Richtwert für die Kreditsumme errechnen, die man für die ermittelte Rate erwarten kann:

Monatliche Rate x 1200 : Summe aus Zins und Tilgung = Kreditsumme

Erläuterung: Unter der Tilgung versteht man den Teil der monatlichen Belastung, mit dem das Darlehen abgezahlt wird. Sie liegt üblicherweise bei einem Prozent der Kreditsumme. In der Regel haben Darlehen zur Finanzierung von Immobilien eine Laufzeit von 30 bis 35 Jahren. Der Zins wird in der Regel für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben - wegen des zurzeit niedrigen Zinsniveaus bietet sich eine Zinsfestschreibung von mindestens zehn Jahren an.

Rechenbeispiel

Eine 35jährige, berufstätige und ledige Frau ohne Kinder verfügt über Ersparnisse von 20.000 Euro, die auch in die Finanzierung einfließen sollen. Mit festen Geldbeträgen kann sie auf absehbare Zeit nicht rechnen. Ihr Eigenkapital beträgt also 20.000 Euro.

Die Frau hat ein monatliches Nettoeinkommen von 2.500 Euro zur Verfügung. Davon gibt sie pro Monat 2.100 Euro aus. 400 Euro fallen für die Nettokaltmiete an. Man rechnet also: 2.500 Euro minus 2.100 Euro plus 400 Euro, macht 800 Euro. Als Sicherheitsreserve werden 100 Euro zurückgehalten - das ergibt eine mögliche monatliche Rate von 700 Euro.

Letzte variable Größe der Gleichung ist nun der Kreditzins. Dieser kann vom eingesetzten Eigenkapital abhängig gemacht werden: Je höher es ist, desto niedriger der veranschlagte Zins. In diesem Fall könnte ein realistischer Zinssatz bei etwa nominal 5,3 Prozent liegen.

Als Kreditsumme ergibt sich also: 700 x 1.200 : (5,3 + 1) = 135.000 Euro.

Addiert man die 20.000 Euro Eigenkapital hinzu, kann die Frau aus unserem Rechenbeispiel 155.000 Euro für eine Immobilie ausgeben. Das heißt aber nicht, dass diese Summe dem Kaufpreis eines möglichen Objekts entspricht: Hinzu kommen Neben- und Maklerkosten, die 10 bis 11 Prozent des Kaufpreises ausmachen: Die Kosten für Grunderwerb (3,5 Prozent Steuer), Notar (Abwicklung des Vertrags, ca. 1,5 Prozent) und Makler (ca. 6 Prozent) müssen bei der Berechnung des Kaufpreises berücksichtigt werden.

Ergebnis:

Die Frau kann sich eine Immobilie im Wert von etwa 140.000 Euro leisten. Der Anteil des Eigenkapitals beträgt in diesem Fall nur knapp 13 Prozent. Allerdings haben wir an dieser Stelle noch keine öffentlichen Fördermittel zum Beispiel von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) eingerechnet. Durch sie werden die monatlichen Belastungen – besonders zu Beginn der Finanzierung – reduziert. Die Förderbedingungen finden Sie hier: www.kfw.de.

Weil die Frau mit ihrem Gehalt über der Förderungshöchstgrenze liegt (bei Ledigen muss die Summe der positiven Einkünfte im aktuellen und Vorjahr unter 70.000 Euro betragen), erhält sie leider keine Eigenheimzulage.

Voraussetzungen für Kreditvergabe

Am wichtigsten für die Kredit gebende Bank ist die Kundenbonität. Bei jedem Neukunden werden daher eine Schufa-Auskunft und eine Bankauskunft eingeholt. Wem beispielsweise schon einmal ein Kredit gekündigt wurde, hat schlechte Chancen, dass ihm zur Finanzierung einer Wohnung erneut ein Darlehen eingeräumt wird. Die geplante Finanzierung muss für den Kunden tragbar sein, das heißt nach Abzug sämtlicher Kosten muss genug Geld übrig bleiben, um einen Kredit abbezahlen zu können.

Kreditbeschaffung - wie gehe ich das an?

Das wichtigste Kriterium ist ein möglichst günstiger Zins. Aktuelle Hypothekenzinssätze können Sie zum Beispiel online bei den Verbraucherzentralen der Länder vergleichen.

Der Zins ist jedoch nicht alles. Der Kunde sollte genau hinsehen, was die Nebenbedingungen der Kreditvergabe sind. Einige Banken verlangen Bearbeitungs- und Kontoführungsgebühren. Auch für die Schätzung der Immobilie fallen Extra-Kosten an. Am besten spricht man zunächst mit der Hausbank und lässt sich intensiv beraten. Tipp: Auch die Verbraucherzentralen bieten individuelle Beratungen kostenfrei oder zu geringen Gebühren an.

Wiebke Peters Mit freundlicher Hilfe von der Haspa (Sparkasse Hamburg)
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