Eine Immobilie als Altersvorsorge - ist das wirklich eine gute Idee?

Es ist ein schönes Gefühl, in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Umstritten ist aber, ob Immobilien tatsächlich eine gute Altersvorsorge sind. Ein Interview mit Finanzexpertin Helma Sick.

Was halten Sie davon, die eigene Immobilie im Alter zu Geld zu machen, Frau Sick?

Sinn macht das, wenn das Altersgeld nicht reicht, um notwendige Reparaturen zu bezahlen. Oder das Eigentum zur Plage wird, weil Treppensteigen, Laubharken und Jäten schwerfallen. Oder man aber jeden Monat selbst auf die kleinsten Freuden verzichten muss, um mit der Rente halbwegs über die Runden zu kommen.


Es gibt viele Menschen, die trotz kleiner Rente ihr Heim nicht verlieren wollen ...

Dann kann man ein Verrentungsmodell in Betracht ziehen. Zum Beispiel sein Eigentum gegen eine Leibrente verkaufen. Dabei bekommen die Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht und erhalten eine monatliche Rente. Der Haken: der erzielte Preis liegt oft deutlich unter dem Wert der Immobilie, da der Käufer nicht weiß, wann er frei über sein Eigentum verfügen kann.

Welches Modell kommt noch infrage?

Statt eines Wohnrechts kann auch ein Nießbrauch eingetragen werden. Dabei gibt es keine monatliche Rente, sondern der Kaufpreis wird als einmalige Summe ausgezahlt und kann angelegt werden. In vielen anderen Ländern ist außerdem die sogenannte Umkehrhypothek beliebt.

Was ist das?

Bei der Umkehrhypothek nehmen die Eigentümer einen Kredit auf ihre Immobilie auf. Anders als bei einem normalen Darlehen zahlen sie zu Lebzeiten weder Zinsen noch Tilgungsleistungen, denn Gebühren und Zinsen werden der Kreditsumme zugeschlagen. Wechseln die Eigentümer in ein Heim oder versterben, wird die Immobilie verkauft und das Darlehen wird mit dem Verkaufserlös getilgt. Allerdings ist die Umkehrhypothek teuer, was Zinsen und Gebühren betrifft. Vom Verkaufserlös bleibt für die späteren Erben häufig kaum noch etwas übrig. Deshalb trifft dieses Modell in Familien selten auf Gegenliebe.

Wo liegen die Tücken?

Man sollte sich bei einer Verrentung grundsätzlich im Grundbuch den Nießbrauch eintragen lassen. Dadurch ist nämlich sichergestellt, dass man sein Eigentum lebenslang nutzen kann. Wurde nur ein Wohnrecht vereinbart, erlischt es, sobald ein Mensch in ein Heim umzieht. Dann darf das Haus nicht einmal mehr vermietet werden, um Einnahmen zu erzielen.

Was halten Sie von der sogenannten "Zustifterrente"?

Man vermacht einer Stiftung sein Eigentum und erhält als Gegenwert lebenslang eine Rente. Empfehlenswert? So etwas bietet die katholische Stiftung Liebenau Eigenheimbesitzern ab 60 Jahren an. Die Stiftung, ein seriöser Anbieter, erwirbt das Eigentum und zahlt dafür eine monatliche Zusatzrente mit garantiertem Wohnrecht. Im Prinzip ist das nichts anderes als eine Umkehrhypothek. Wer sich dazu entschließt: Die katholische Stiftung Liebenau ist seriös und einer der wenigen Anbieter dieses Modells. 

Etwa 50 Prozent der Rentner über 65 Jahre haben ihre eigene Immobilie (Quelle: Institut für Versicherungswissenschaft/Uni Köln)

Auf vielen Familienhäusern lastet noch nach Renteneintritt eine Bankschuld - ein Grund, sich davon zu trennen?

Dazu rate ich, wenn die Immobilie noch hoch verschuldet ist. Denn wenn die Zinsbindungsfrist für das Darlehen in einigen Jahren ausläuft, muss man mit einer deutlich höheren Zinsbelastung rechnen als heute. Spätestens bei Renteneintritt sollte eine Immobilie abgezahlt sein.

Und dann?

Ich finde es am einfachsten, vom Erlös eine kleine Wohnung zu erwerben und den Rest so anzulegen, dass daraus monatlich eine Art Zusatzrente aufs Konto kommt. Wie ist Geld aus einem Verkauf gut angelegt? Da gibt es drei klassische Möglichkeiten:

  1. Die Einmalzahlung in eine private Rentenversicherung mit sofort beginnender Rente. Sie wird lebenslang gezahlt und ist steuerbegünstigt.
  2. Das Einzahlen in verschiedene Fonds, eventuell mit verschiedenen Risikostufen. Aus dem sichersten Fonds kann dann über einen Auszahlungsplan eine monatliche Geldüberweisung vereinbart werden. Ist das Guthaben in diesem Fonds aufgebraucht, kann der nächste Fonds "angezapft" werden. Dieses Modell ist sehr beliebt, weil das Geld, das in Fonds angelegt ist, jederzeit griffbereit ist. Und bei längerer Anlage und vertretbarem Risiko kann mit einer guten Rendite gerechnet werden.
  3. Oder man mischt: Ein Teil des Geldes geht in eine private Rentenversicherung. Und der Rest wird in verschiedene Fonds mit Auszahlungsplan gesteckt.

Jeder vierte über 69 hat Haus oder Wohnung noch nicht abgezahlt (Quelle: Institut für Versicherungswisschenschaft/ Uni Köln)

Vier Tipps zu Immobilien:

  • ZAHLEN SIE RECHTZEITIG AB: Studien zeigen, dass Besitzer eines abgezahlten Eigenheims oder einer Eigentumswohnung in aller Regel finanziell besser dastehen. Offenbar spart es sich für die eigenen vier Wände leichter. Die eingesparte Miete ist praktisch eine Zusatzrente.
  • ALTERSGERECHTES WOHNEN BRAUCHT GUTE VORSORGE
: Der richtige Zeitpunkt dafür wird gern verpasst. Solange es im gewohnten Heim klappt, verdrängt man den Gedanken an einen Umzug. Wenn es dann zu viel wird, schafft man den Wechsel nicht mehr aus eigener Kraft. Tipp: Am besten fragt man sich, wenn die Kinder aus dem Haus sind, ob man so wie bisher 20, 30 Jahre wohnen bleiben möchte. Denn in dem Alter hat man noch die Power für einen Neuanfang.
  • IM ALTER NICHT ALLEIN - WOHNPROJEKTE
: Sie garantieren auf jeden Fall Kommunikation und gegenseitige Unterstützung, empfehlenswert sind besonders Alt-Jung-Projekte. Da diese Form des Zusammenlebens als Zukunftsmodell gilt, haben Bund und Länder verschiedene Programme aufgelegt, um sie zu fördern. Einen Überblick bieten das Wohnprojekte-Portal der Stiftung trias (www.wohnprojekte-portal.de), das Forum Gemeinschaftliches Wohnen (www.fgw-ev.de), der Verband zur Förderung wohnpolitischer Initiativen Wohnbund (www.wohnbund.de). Regionale Initiativen werben oft in lokalen Zeitungen für sich. 
  • DIE SACHE MIT DEN STEUERN: Seit 2005 steigt der Anteil der gesetzlichen Rente, der versteuert wird, kontinuierlich. Das klingt nicht gut, aber: Im Gegenzug können immer größere Teile der Beiträge zur Altersvorsorge als Sonderausgaben steuerlich geltend gemacht werden. Einige Hinweise dazu: Wer 2005 und früher in den Ruhestand gegangen ist, musste die Hälfte der Rente versteuern; für alle, die 2017 aus dem Arbeitsleben ausschieden, lag der Anteil bei 74 Prozent, ab 2040 wird die Rente dann voll versteuert. Schon jetzt sind alle sonstigen Einkünfte auch im Alter voll steuerpflichtig - Kapitalerträge oder Mieteinnahmen ebenso wie die Riester-Rente oder eine Betriebsrente. Die Höhe der Steuersätze hängt natürlich von der Art und der Höhe der Einkünfte ab. Für alle Rentner gilt ein Grundfreibetrag, der 2017 für Ledige bei 8 820 Euro und für Verheiratete bei 17 640 Euro lag. Einkünfte unterhalb dieser Grenze sind steuerfrei. Zusätzlich können Rentner Sonderausgaben wie Beiträge zur Krankenversicherung von der Steuer absetzen, ebenso außergewöhnliche Belastungen, zu denen Arzt- und Medikamentenkosten gehören und Werbungskosten wie etwa Gewerkschaftsbeiträge.   

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Brigitte WIR 02/2018

Wer hier schreibt:

Matthias Lambrecht / Andrea Lepperhoff
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Immobilie als Altersvorsorge: Rosa Sparschwein mit Haus darauf
Eine Immobilie als Altersvorsorge - ist das wirklich eine gute Idee?

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