Immobilien

Helma Sick, unabhängige Finanzexpertin, beantwortet Fragen rund um Geldanlage und Co. Diesmal: Immobilien.

Alles, was es in den USA gibt, schwappt irgendwann auch über den Atlantik. Müssen wir also in Kürze bei Immobilien und Baufinanzierung amerikanische Verhältnisse befürchten?

"Das fragen sich natürlich viele Anlegerinnen und Anleger angesichts der Schlagzeilen zur Immobilienkrise in den USA. Die Gefahr ist allerdings gering, denn es gibt einen riesigen Unterschied zwischen der Geldvergabepraxis beim Immobilienkauf in den USA und bei uns.

Hypothekenkredite spielen in den USA eine große Rolle, denn 60 bis 70 % der Amerikaner wohnen in den eigenen vier Wänden - in Deutschland sind es nur 40 bis 50 %. Und für diese eigenen vier Wände sind Amerikaner bereit, sich immer höher zu verschulden. Viele Durchschnittsverdiener haben dort in den vergangenen Jahren Immobilien auf Pump gekauft, oft sogar ohne jedes Eigenkapital. Denn Baugeld war billig wie noch nie. Diese boomende Nachfrage trieb die Immobilienpreise in immer neue Höhen. Viele der amerikanischen Baufinanzierer verliehen bereitwillig Kredite, auch wenn die Kunden einkommensschwach, also eigentlich nicht kreditwürdig waren. Oft reichten bei den Finanzierungsverhandlungen schon mündliche Angaben über die Einkommensverhältnisse, um an Kredite im sechsstelligen Dollar-Bereich zu kommen. Nach Angaben der Rating-Agentur Fitch wurden im Jahr 2006 zum Beispiel 13 Prozent der Immobiliendarlehen ohne Verdienstnachweis vergeben. Richtig explosiv wurde das Pulverfass durch die Praxis der Banken, Kredite zu variablen Zinsen zu vergeben oder mit nur sehr kurzen Zinsbindungsfristen. Und das, obwohl sich die Zinsen schon längere Zeit auf einem Tiefpunkt befanden, steigende Zinsen also nur noch eine Frage der Zeit waren ...

Aber natürlich sind auch hier nicht die Banken allein schuld an diesem Desaster. Wie immer in solchen Überhitzungsphasen - denken Sie nur an die Krise der New Economy im Frühjahr 2000 - spielt auch die Gier der Anleger eine verhängnisvolle Rolle: Leute in höherem Lebensalter kündigten ihre vermeintlich langweiligen Lebensversicherungen, um auf dem Super-Immobilienmarkt einzusteigen. Auch einkommensstärkere Immobilienbesitzer haben ihre Häuser hoch beliehen und darauf gewettet, dass die Zinsen niedrig bleiben und ihre Immobilien weiter rasant im Wert steigen.

"Sie wollen gut schlafen? Dann bauen Sie nicht ohne Eigenkapital und sichern sich die Zinsen langfristig!"

Riesen-Reibach ganz ohne Risiko - das war die Überzeugung! An die Binsenweisheit, dass es keine große Chance ohne entsprechendes Risiko gibt, wollte sich offenbar niemand mehr erinnern.

Schon seit drei Jahren aber steigen die Zinsen und damit auch die Verpflichtungen der Immobilienbesitzer. Wer finanziell schwach auf der Brust ist, kann nun die monatlichen Raten nicht mehr zahlen. Dann stufen die Banken die Kredite als schlecht ein, oft werden die Darlehen gekündigt. Das zwingt die Immobilienbesitzer zum Verkauf. Verkaufen aber Tausende ihre Immobilien, sinken zwangsläufig die Immobilienpreise ... Der Kredit ist dann oft nicht mehr durch den Wert des Hauses gedeckt. Der Crash ist also programmiert. Die Folgen: Zwangsversteigerungen, ruinierte Hypothekenbanken und insolvente Bauunternehmen.

In Deutschland ist ein solches Szenario so nicht denkbar. Deutsche Baufinanzierungsinstitute prüfen traditionell die Bonität der potenziellen Immobilienkäufer/innen auf Herz und Nieren. Geprüft wird auch, ob diese in der Lage sind, die künftige finanzielle Belastung auf Dauer zu tragen. Und natürlich spielt bei der Kreditzusage die Werthaltigkeit des Kaufobjekts eine Rolle. Ein Kauf ohne Eigenkapital ist bei uns zwar möglich, aber eher die Ausnahme. Voraussetzung in solchen Fällen ist ein nachweisbar gesicherter finanzieller Hintergrund. Und variable Zinsen werden in Deutschland in der Regel nur dann vereinbart, wenn in absehbarer Zeit ein größerer Geldbetrag ins Haus steht, beispielsweise durch auslaufende Sparverträge oder Lebensversicherungen, mit denen dieser variable Kredit dann mit Sicherheit schnell getilgt werden kann. Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, ist in der Regel an einer langfristigen Zinsbindung genauso interessiert wie der Baufinanzierer - so können die Zinsen auf zehn Jahre oder sogar länger gesichert werden, und man kennt seine Kosten genau.

Fazit: Amerikanische Verhältnisse? Zumindest auf dem Baufinanzierungsmarkt sind sie nach heutiger Kenntnis nicht zu befürchten - zum Glück."

Tabelle: Hier sehen Sie, wann Ihre Immobilie abbezahlt ist

BRIGITTE Heft 24/07
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